高端老年公寓可行性报告

　　目 录

　　一、项目提出的依据

　　二、老年公寓目标客户需求及应对分析

　　三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件

　　四、老年公寓规划

　　五、老年公寓风险分析

　　六、风险规避与控制措施

　　七、项目实施

　　八、结论

　　一、项目提出的依据

　　(一)政策依据

　　1、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(豫政办[20xx]105号)

　　2、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福[1998]19号

　　3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》(国办发[20xx]19号)

　　4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[20xx]6号)

　　5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉(财税[20xx]97号

　　6、《中华人民共和国土地管理法》

　　(二)老年公寓市场机遇

　　Ø 我国已进入老龄化社会阶段

　　按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄

　　可行性研究报告(简称可研报告)，是指从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。那么房地产可行性报告该怎么写呢?下面是小编为大家准备的老年公寓的可行性报告，欢迎大家参考和借鉴。

　　老年公寓的可行性报告

　　一、 我国老年人情况分析和养老床位：

　　据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要

　　公寓建设项目可行性研究报告，老年公寓建设项目可行性研究报告，公寓建设项目可行性报告

　　第一章 项目概况 5

　　第二章 项目建设社会背景 8

　　2.1 人口老龄化和老年人问题日益突出 8

　　2.2 合肥市养老现状 9

　　2.3 建设老年公寓的必要性 11

　　第三章 三十岗乡建设老年公寓的优势 12

　　3.1 区域概况 12

　　3.2 三十岗乡自然环境特征 16

　　3.2.1 地理位置 16

　　3.2.2 地形、地貌 16

　　3.2.3 地质 17

　　3.2.4 气候、气象 17

　　3.2.5 水文 18

　　3.3 三十岗乡建设老年公寓的优势 20

　　第四章 建设计划 21

　　4.1本项目建设计划： 21

　　4.2投资计划： 22

　　第五章 建筑设计 23

　　5.1 老年人建筑设计规范 23

　　5.2 庐阳区高档老年公寓设计 31

　　5.3 建筑设计依据 33

　　5.4 给排水设计 33

　　5.5 绿化设计 33

　　5.6 抗震设计 33

　　第六章 老年住宅市场研究 34

　　6.1 老年住宅市场的现状分析 34

　　6.1.1老年人口的发展状况 34

　　6.1.2老年住宅的现状 36

　　6.2 老年住宅市场环境分析 39

　　6.2.1 投资环境

　　老年公寓可行性报告

　　截止到年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。

　　据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为(预期入住人数╳收费)—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

　　一、申办老年公寓可行性分析

　　养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量(床位数)及分布情况;老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，XX镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住

　　【引言】

　　老年公寓（apartment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

　　在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。

　　【目录】

　　第一部分老年公寓项目总论

　　总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

　　一、老年公寓项目概况

　　（一）项目名称

　　（二）项目承办单位

　　（三）可行性研究工作承担单位

　　（四）项目可行性研究依据

　　本项目可行性研究报告编制依据如下：

　　1．《中华人民共和国公司法》；

　　2．《中华人民共和国行政许可法》；

　　3．《国务院关于投资体制改革的

　　【引言】

　　酒店公寓的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

　　酒店式服务公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

　　真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家俱的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和

　　xx年1月15日，我组20余人前往位于长胜街28号的金秋老年公寓，为长期居住在那里的老人志愿服务。

　　早上8点，我们在学校门口集合，通过民政局，了解到了金秋老年公寓的联系电话。随后，通过与老年公寓负责人的联系，我们决定立即前往。于是，我们乘坐公交车，一起去了老年公寓。

　　大约经过半小时的车程以及约20分钟的步行，我们来到了目的地——金秋老年公寓。我们进去了之后，主动帮老人打扫庭院卫生。我们用湿抹布将扶手以及窗台等地方擦干净，再用干抹布擦干，以免结冰。洗抹布的水很冰，但我们没有一个人因此而抱怨，大家的手都冻得通红，但我们都觉得，这很值得。我们打扫卫生的时候尽量安静，不吵到正在休息的老人，在走廊上遇见老人，主动打招呼，他们都赞扬我们很懂事。

　　后来，有些同学为一些生病的老人打扫里屋，并帮他们打热水。也有一些同学为眼睛不好的老人读最新的报纸，老人们很开心。后来，我们在院子里，围成一个圈，有一位老爷爷给我们唱了革命歌曲，说了几段自己编的快板，同学们不仅为老人有这样的才华以及良好的记忆力而感到钦佩。同学们为老人打着节拍，听得很认真。后来，老爷爷还很开心地拿出了自己的相册，给我们讲他以前的事情......看到老人这么开心，我们

　　第1章 项目总论

　　总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。

　　项目背景

　　§1.1.1 项目名称

　　企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。

　　§1.1.2 项目承办单位

　　承办单位系指负责项目筹建工作的单位，应注明单位的全称和总负责人。

　　§1.1.3 项目主管部门

　　注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。

　　§1.1.4 项目拟建地区、地点

　　§1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表

　　如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。

　　§1.1.6 研究工作依据

　　在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究

目录 一、总论 二、市场分析 三、建设内容 四、环保与市政配套 五、组织机构与人力资源配置 六、建设进度安排及物料供应 七、资金筹措 八、效益分析 九、研究结论与建议 一、总论 （一）项目背景 1项目名称：“联想高科•经典都市”

关于开通英德至佛冈客运班线的可行性研究报告 英德现有人口105万，国土面积5671平方公里，是广东省国土面积最大的县级行政区；佛冈现有人口约33万，国土面积105平方公里。

浙江省绿色食品展示交易中心建设项目 可行性报告 当前，随着农业发展进入新的阶段，人民生活全面迈入小康和我国加入世贸组织，农产品安全工作已经提上各级政府重要议事日程。

关于投产高压金属化薄膜电容器的可行性报告 一． 高压金属化薄膜电容器发展状况及市场状况 随着电力、电子技术的普及和提高，高频脉冲电容器、直流高压电容器、高压并联电容器等特种电容器的需求量越来越大。其用途主要有以下几个方面。

**县原始胡杨林可行性研究报告 （代项目开发建议书） 第一章

　　可行性报告是在市场细分的基础上，企业投资新市场、新产品或改变经营策略的依据，是企业内部统一思想，统一认识的工具．是评估项目风险与回报的最初级文件，是对投资者的第一份承诺书。即使在计划经济年代，可行性报告也是必不可少的，是企业上项目，要资金的关键文件，但是很多案例告诉我们，企业把项目拿到手之后，可行性报告就失去了意义，项目的结果和成败往往无人负责。进入市场经济之后，很多国有企业还在沿用老思想、老方法去准备可行性报告，而一些民营企业则根本不去管什么可行性报告，凭感觉做决策。应当说，没有可行性报告：企业凭借领导人的聪明才智也可能成功，产品也可能畅销，但是只能碰运气，而非长久之计。那么可行性报告到底能起到什么作用呢？简而言之，可行性报告是为了减小企业的投资风险，提高决策的成功率。

　　从笔者阅读过的几份可行性报告来看，普遍存在的问题是：一是可行性报告强调为什么要上该项目，但忽视详尽的实施计划和如何实现；二是可行性报告中宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据少，很难评估与判断；三是没有或很少量化的衡量标准和责任分配，成败难辨；四是市场预测过于乐观，对“不测风云”认识不足；五是对环境、市场、用户特别是竞争对手的动态和可能的变化评估过粗，难以做到知