房屋租赁合同纠纷的管辖

　　对房屋租赁合同效力认定问题

　　出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

　　(一)审查合同的主体是否适格。

　　即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

　　(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。

　　但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押，未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。

　　而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)

　　对房屋租赁合同效力认定问题

　　出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

　　(一)审查合同的主体是否适格。

　　即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

　　(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。

　　但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押，未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。

　　而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)

　　合同纠纷，是指因合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。合同纠纷的内容主要表现在争议主体对于导致合同法律关系产生、变更与消灭的法律事实以及法律关系的内容有着不同的观点与看法。合同纠纷的范围涵盖了一项合同的从成立到终止的整个过程。

　　今天小编要与大家分享的是：工程设备租赁相关合同纠纷。具体内容如下，欢迎参考阅读：

　　建筑设备租赁合同纠纷上诉案

　　上诉人{公司10}因建筑设备租赁合同纠纷一案，不服东营区人民法院(20xx)东经初字第139-1号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人{公司10}委托代理人{黄1X}、{巩2X}、被上诉人{公司3}委托代理人{徐5X}、{公司6}委托代理人{成8X}、{王9X}到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审裁定认定：20xx年6月6日，曹际样以莒县建筑安装工程总公司的名义与原告签订了租赁合同，约定原告租赁给莒县建筑安装工程总公司各种建筑设备，莒县建筑安装工程总公司按约定支付租赁费。工程建设律师发现，合同上租用方加盖了莒县建筑安装工程总公司合同专用章。万杰集团为被告莒县建筑安装工程总公司出具担保书，约定所租物品的价值及租赁费由其担保承付，在

　　租赁合同纠纷是房地产案件中最主要的案件类型之一。根据租赁物的不同，租赁合同纠纷还可以进一步细分为土地租赁合同纠纷和房屋租赁合同纠纷，由于合同约定及履行中涉及细节诸多，法官需要查明的内容庞杂，纠纷的审理也具有较高的专业性。下面是小编为大家收集关于租赁合同纠纷审理思路，欢迎借鉴参考。

　　一、立案及庭前准备阶段

　　1、审查管辖根据民事诉讼法及相关司法解释，房屋租赁合同纠纷属于适用专属管辖的不动产纠纷，由不动产所在地人民法院管辖。由于我国对土地及房屋等实行登记制，所以判断不动产所在地通常并不复杂：凡经有关政府部门登记的，不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;未经登记的，以实际所在地为不动产所在地。

　　需要注意的是，因房屋租赁合同纠纷为专属管辖，因此排除了当事人间的约定管辖。

　　2、审查租赁物的法律属性租赁物的法律属性是决定合同是否合法有效的关键，继而将对当事人的权利义务和案件的走向产生至关重要的影响，所以法官收案后应先行对租赁物的法律属性进行审查。

　　对于房屋租赁合同纠纷，应先行查阅房屋的不动产登记簿，以查明以下两点：第一，审查房屋是否是合法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第二条、第三条的相关

　　签订厂房租赁合同是常见的一项法律活动，为了尽可能保护企业承租厂房中的合法、合理利益，避免在租用过程中产生不必要争议，对于相关条款应明确约定，所以合同的签订一定要慎之又慎。

　　1、 审查承租方与出租方的基本情况

　　对出租方主要应了解内容：

　　① 租赁场所相关手续是否齐全。② 租赁物基本情况。

　　对承租方主要应了解的内容有：

　　①法律地位; ②经营范围; ③ 社会信誉; ④ 财务情况;⑤履约能力即资金问题。

　　2、 租赁合同之租金及相关费用的条款

　　(1)明确约定租金的支付方式，如以现金、汇票或是支票;实行按季支付制。

　　(2)明确约定租金支付时间，每期于每季的几月几日支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按时支付，应支付迟延租金或违约金，或出租方有权解除合同。

　　(3)约定出租方在租赁期间不得擅自提高租金。

　　3、 租赁合同之维修责任条款

　　出租方应负责租赁场所固有配套设施设备等的免费维修，在一定时间内未派 员维修或未恢复正常使用的情况下，承租方自行维修产生的费用可直接从应付租金中予以扣除。

　　4、 租赁合同之拆迁补偿归属条款

　　当前由于规划原因导致的拆迁经常发生，租赁合同中应对拆迁中相关补偿费进行详细约定，如一次性经营补助、搬迁补助等。

　　保证合同纠纷

　　原告与被告D厂于x 年2 月28 日签订转贷协议，约定，贷款金额总计503 万美元，其中包括买方237万美元、101万美元两笔，期限分别为81个月、78个月，利率为5.17 % ;现汇贷款165万美元，期限六年，利率为五年以上半年浮动利率;同时，贷款人收取手续费年率0.05 %。同日，为上述协议的履行，原告与被告D厂签订抵押合同，D厂以其所有的生产设备及办公楼抵押给原告，并无抵押清单，亦未办理登记。x年6月14日被告J公司为上述贷款出具不可撤销担保书，为495万美元及利息所需外汇额度提供担保。x年11月Y公司前身单位为上述贷款出具书，担保上述贷款的偿还。协议签订后，原告依约放款。贷款后。D厂未全部履行还款责任，二保证人亦未履行保证责任。

　　本所律师担任Y公司诉讼代理人，以下为律师代理词摘要：

　　代理词：

　　首先、从本案证据情况来看，我方与本案没有直接关系，不应成为本案的被告。

　　在庭审中，原告所举出所有证据，从内容上都与我方当事人没有直接的联系。我方当事人的全称是XX公司，它是于x年服从天津市政府的行政命令，依据国家法律设立的独立的企业法人。而本案中，原告方认为与我方当事人有关系的XX局，则是具有国家机关性质的公法人。我方

　　（一）案件基本事实

　　XX年9月至今，印务公司与生物公司签订加工承揽合同，约定由印务公司为生物公司印刷包装盒和产品说明书等物品。合同对品名、数量、金额、验收、结算等事项以及违约责任和纠纷的处理方式进行了详细的约定。

　　签约后，印务公司依约完成印刷工作，并及时送达合同指定地点交生物公司验收入库。但生物公司只支付少量报酬，余款二十多万元（具体金额有待进一步核算）一直拖延未予支付。

　　（二）对双方权利义务关系的分析

　　1、双方承揽合同关系合法有效，对此不应有异议。

　　2、印务公司完成工作，生物公司应支付相应报酬。具体金额有待细查。

　　3、生物公司逾期支付报酬，应承担违约责任。

　　按合同第十一条第5项规定，生物公司应按银行逾期借款利息偿付违约金。由于生物公司的付款系根据定作情况分期履行，而且生物公司曾间歇性地少量支付。因此违约金的处理应在详细调查的基础上，结合合同约定以及法律规定作出尽可能有利于印务公司的解释和计算。

　　（三）对本案的预期

　　由于生物公司的违约事实较为明确，在协商不成的情况下，起诉至法院应能得到判决支持。但同时应注意：

　　1、精密做好生物公司的财产调查工作，确定其偿付能力，必要时可要求专业调查公司的参与；

　　原告与被告d厂于x 年2 月28 日签订转贷协议，约定，贷款金额总计503 万美元，其中包括买方237万美元、101万美元两笔，期限分别为81个月、78个月，利率为5。17 % ；现汇贷款165万美元，期限六年，利率为五年以上半年浮动利率；同时，贷款人收取手续费年率0。05 %。同日，为上述协议的履行，原告与被告d厂签订抵押合同，d厂以其所有的生产设备及办公楼抵押给原告，并无抵押清单，亦未办理登记。x年6月14日被告j公司为上述贷款出具不可撤销担保书，为495万美元及利息所需外汇额度提供担保。x年11月y公司前身单位为上述贷款出具书，担保上述贷款的偿还。协议签订后，原告依约放款。贷款后。d厂未全部履行还款责任，二保证人亦未履行保证责任。

　　本所律师担任y公司诉讼代理人，以下为律师代理词摘要：

　　代理词：

　　首先、从本案证据情况来看，我方与本案没有直接关系，不应成为本案的被告。

　　在庭审中，原告所举出所有证据，从内容上都与我方当事人没有直接的联系。我方当事人的全称是xx公司，它是于x年服从XX市政府的行政命令，依据国家法律设立的独立的企业法人。而本案中，原告方认为与我方当事人有关系的xx局，则是具有国家机关性质的公法人。我方当事人与其虽有着

　　审判实践中，我们常常会遇到如下情形：法院在审理非以“赠与合同”为案由的、其他涉房屋的民事纠纷案件中，却遇到当事人在诉称或答辩中涉及到“房屋赠与”。下面是小编为大家收集关于房屋赠与合同纠纷案件审理思路，欢迎借鉴参考。

　　1、混沌之境：“房屋买卖”与“房屋赠与”缘何易混淆?

　　社会生活中，由于办理房屋赠与过户与办理房屋买卖过户两者之间，当下所需承担的税费及相关费用不同，以及今后再行出售该套房屋时还可能需要承担的税费不同，故而不少当初是“真心实意”赠与房屋的当事人，最终却会选择通过签订房屋买卖合同的形式完成房屋权属登记转移。

　　然而斗转星移、时过境迁，生活中的矛盾、变化了的情感慢慢消移了当年赠与房屋的“初心”和“真情”。一旦当事人关系恶化或受其他利害关系人影响，极易引发纠纷。

　　审判实践中，我们发现在以下几类案件中，各方当事人对“是买卖还是赠与”产生争议的情况较为普遍：

　　涉老年人房产的家庭矛盾引发纠纷、形成诉讼

　　许多以买卖形式赠与房屋的情况系发生在老年

　　五招防止担保合同诈骗

　　注意抵押财产的合法性

　　抵押财产应当可以进入民事流转程序而又不违反法律禁止性规定，抵押物合法性应从以下方面进行考察，如抵押物是否为法律禁止流通物，是否为根本不能变现的物品，抵押人是否拥有抵押物的所有权。同时应对担保人的身份进行考察，防止担保人不符合法律规定，致使担保合同无效。

　　注意抵押财产的真实性

　　抵押财产应是法律上没有缺陷，真正为抵押人所控制及占有的财产。抵押财产没有其它法律负担，在此之前没有设置过抵押，抵押的价值没有超过抵押财产自身的价值，抵押财产没有设置多重抵押。

　　考虑抵押财产的变现能力

　　对抵押财产要充分考虑其变现的能力，即使真实合法的财产其变现能力也会因各种原因降低，从而使债权人的利益受到损失。另外应充分考虑到抵押财产不能变现的可能性，以免出现债权人无力接受该项财产又无法变现的情况。另外对一些价值虽然很高，但专业性很强的设备等财产应特别注意，由于专业性很强这类财产一般很难进行变现，一般不要接受这样的抵押。

　　对保证人资格进行考察

　　采用保证形式进行担保的情况，对保证人的资信能力及信誉必须进行认真的考察，同时必须注意担保人是否为法律限制进行担保的主体，以免出现因担保主体不符合法律规定而使担保无效的情况